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“资本公寓”扩张中的金融风险不容忽视

时间:2018-10-10 21:58来源: 作者:admin 点击: 31 次
原标题:“资本公寓”扩张中的金融风险不容忽视   2018年部分城市租金较快上涨,使得租房市场再次获得社会各界高度关注。根据住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据监测显示,与2017年12月相比,在监测的29个重点城市中,2018年8月郑州租金(整租,不含资本公寓,下同)下跌了1

原标题:“成本公寓”扩张中的金融风险不容忽视

  2018年部门都市租金较快上涨,股票分红使得租房市场再次获得社会各界高度关注。按照住房大数据联合尝试室、中国社科院财经战略研究院住房大数据监测显示,与2017年12月比拟,在监测的29个重点都市中,2018年8月郑州租金(整租,不含成本公寓,下同)下跌了10.6%,西安租金下跌了2.18%。还有东莞、厦门、廊坊、佛山、广州5都市租金涨跌幅在1%以内。别的的22个都市,均有1.4%—15.9%不等的租金累计涨幅。其中苏州与2017年12月比拟累计上涨9.76%、北京累计上涨7.46%、深圳累计上涨7.02%。

  “租购并举”是住房长效机制的重要组成部门,国家层面对租房市场的政策支持力度不绝加大。出格是对于长租公寓的成长,考虑到其租金收益率低、本钱回收期长的特性,相关部分赐与了充实的金融政策支持。2018年4月,证监会和住房城乡建设部发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,提出加快培育和成长住房租赁市场出格是恒久租赁,支持专业化、机构化住房租赁企业成长,股票为什么会跌涨鼓励发行住房租赁资产证券化产物。2018年5月28日,银保监会发布《关于保险资金加入长租市场有关事项的通知》,对保险资金进入长租市场划定了一系列尺度,并指出保险资产打点机构通过债权投资打算、股权投资打算、保险私募基金等方式投资恒久租赁住房项目的,相关注册机构应成立受理及注册绿色通道,优先受理。

  由于现阶段租金收益率偏低,虽然政策层面赐与了较大力大举度支持,成本市场对于运营真正意义的长租公寓并没有足够兴趣。相对于重资产的长租公寓,轻资产的转租公司更受成本追逐。借用国家对长租公寓的融资政策优惠,大量成本进入以转租为主业的“二房东”市场。并进而操作资产证券化或网贷平台,撬动更大的成本。从本质上看,这类“成本公寓”没有物业产权,不具备恒久不变房源,属于轻资产的转租公司而非真正的长租公寓。但由于转租业务的轻资产特性,股票怎么玩借助国家金融政策支持,这一市场很容易为成本所操控。在国家严控资金进入商品住房市场的配景下,各路成本实际上也正大量进入“二房东”市场。由于这类“成本公寓”普遍具有轻资产、高杠杆、高运营本钱等特征,蕴含的金融风险十分巨大。

  评判“成本公寓”的金融风险,离不开对其具体运作方式的剖析。在操纵层面,“成本公寓”一般首先通过按月支付租金的方式,从分散的个人房东手中,高价租下3—5年不等的短期房源。然后把住房加价转租给最终租客,并将转租的租金收益包装为租金“分期贷款”。对于有实力的“成本公寓”,一般委托通道方和租户签订贷款分期合同,间接向租客发放租房分期贷款。进而以租房“分期贷款”作为名义上的底层资产,发行资产证券ABS。在获得资产证券化融资后,又将此作为本金,继续租下更多的个人房源。对于没有足够实力的公司,不能发行资产证券ABS融资。这些公司主要通过与网贷平台等短贷机构合作,将年度租金收益以租户“分期贷款”的形式,从短贷机构一次性获取。但无论是有实力发行资产证券的“成本公寓”,还是无实力只能与短贷机构合作的“成本公寓”,一般均按月向房东支付租金。同时又通过将最终租户租金包装成“分期贷款”的方式,按年或更长时间获取最终租户的租金。二者区别主要在于融资本钱差别,实际杠杆率都很高。从月付租房到年付转租,即使不考虑租房押金,理论上最高也可实现11倍的金融杠杆。通过成本杠杆争夺房源,“成本公寓”实现几何式市场扩张。

  从以上阐明看,租金“分期贷款”虽然有最终租户个人信用作为保障,但这绝不料味着较高的信用品级。由于租金“分期贷款”一般按年或更长时间付给“成本公寓”,而“成本公寓”仅按月向房东支付房租,二者权益并不直接对应。中间的资金差额,“成本公寓”一般用于争夺更多的房源,或者干脆挪作他用。一旦出租率或租金程度不及预期,“成本公寓”不能再按月支付房东租金,整个运作链条就会雪崩。届时房东不能获取租金,租客将面临被驱逐却仍背负租金贷款的场面。证券融资或网贷平台融资以此作为底层资产,基础极不安稳。2018年8月20日,杭州“成本公寓”鼎家因经营不善导致资金断裂。约有4000户租客受损,涉及“爱上街”等6家网贷平台,为“成本公寓”的快速扩张敲响了警钟。

  总之,转租式“成本公寓”,无论是行业龙头公司还是小规模打点公司,无论是资产证券融资还是网贷平台融资均隐含较大金融风险。这类“成本公寓”发行的资产证券化产物或网络贷款,并没有不变的产权资产作为抵押。它们仅以租金“分期贷款”作为名义的底层资产,租金转租差价作为真实的底层资产。但租金差受到经济增长率、出租率、租金涨跌、市场份额等系列因素影响,对应底层资产具有高度不不变性。从经营模式看,“成本公寓”从事的个人住房转租业务具有房源高度分散、同质性差等特征,需要投入大量人力物力进行运营打点。从个人房东手中获得房源,也往往需要答理必然的市场溢价。除此之外,“成本公寓”还要负担较高的资金本钱,因而其运营总本钱将远高个人散租。在高杠杆快速扩张的配景下,这类“成本公寓”恒久呈现经营不善是大概率事件。相关打点部分需要从宏观层面出发,对此风险加以高度防范。

  (作者单元:中国社会科学院财经战略研究院)

(责编:伍振国、孙红丽)

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